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L'Annuaire inversé : Syndicat des Copropriétaires

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Copropriété : Syndic, Syndicat ou Conseil Syndical ?

Vous êtes un copropriétaire ou vous comptez le devenir ? Il vous faudra alors connaître le fonctionnement du Syndicat de Copropriétaires, savoir quelles sont ses responsabilités et ses missions et quelle est votre place en son sein. De nombreux éclaircissements que vous apporte aujourd’hui l’annuaire Inversé.

La première clarification qu’il convient de faire est celle qui concerne la différence entre un syndicat de copropriétaires, un syndic de copropriété et un conseil syndical (oui, oui, il s’agit bien de trois entités différentes !).

Le Syndicat des Copropriétaires

Un copropriétaire est le propriétaire d’un ou de plusieurs lots, chacun composé d’une partie privative (par exemple l’intérieur de votre appartement, qui est à vous et rien qu’à vous, et pour lequel vous bénéficiez d’un droit de jouissance exclusif) et d’une fraction de partie commune en indivision (vous êtes responsable, en partie, de votre cage d’escalier, de votre toit et de votre façade).

Tous les copropriétaires sont obligatoirement et sans aucune formalité groupés en un syndicat. Pour l’intégrer, vous n’aurez aucune formalité à accomplir ou papier à signer en sus du contrat de vente. Vous êtes désormais une petite partie de ce que l’on appelle « une personne morale » : le syndicat représente des intérêts collectifs qui dépassent les intérêts individuels des propriétaires.

Le rôle de cet organisme consiste à faire voter en assemblée générale :

- Le règlement de copropriété

- Des améliorations sur la copropriété

- Des actes d’acquisition ou de vente des parties communes

Le Syndicat de Copropriétaires est responsable de ses actions (ou inactions) par le biais des décisions qu’il prend en assemblées générales. Il est juridiquement responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers et peut être attaqué en justice le cas échéant.

Le Syndic de Copropriété et le Conseil Syndical

Les décisions prises en assemblées générales doivent être appliquées par un organe exécutif : le Syndic de Copropriété. Il s’agit d’une personne physique, mandataire du Syndicat de Copropriétaires. Son mandat est renouvelé tous les trois ans au maximum.

Le syndic peut être non-professionnel (un des propriétaires ou son conjoint), mais 85% des immeubles font appel à un professionnel. Afin d’exercer, ce dernier doit justifier d’une carte professionnelle, d’une assurance responsabilité civile et d’une garantie financière suffisante. Il doit en outre ouvrir un compte bancaire séparé au nom de la copropriété.

Les missions du syndic consistent donc en :

- L’application du règlement de copropriété et des décisions prises par l’Assemblée Générale.

- L’administration de l’immeuble (notamment des travaux à accomplir en cas d’urgence)

- L’établissement d’un budget prévisionnel de charges et la tenue des comptes

- La perception des charges des propriétaires

- L’archivage des documents relatifs à la propriété (le syndic est chargé d'établir et de mettre à jour un carnet d'entretien de l'immeuble et tout futur acquéreur d'un lot peut prendre connaissance de ce carnet afin d’évaluer les charges susceptibles de lui incomber)

Le syndic doit rendre compte de sa gestion en assemblée générale au moins une fois par an.

L’ensemble des actes du syndic sont, depuis 1985, placés sous le contrôle du conseil syndical (dont les membres peuvent être les copropriétaires, leurs conjoints ou leurs représentants légaux).

Le conseil syndical est organe intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic. Les fonctions de membre du conseil syndical sont bénévoles.

En clair : Les décisions qui concernent votre propriété seront prises par le Syndicat de Copropriétaires (dont vous faites automatiquement partie). L’application de ces décisions sera mise en place par le Syndic de Copropriété (qui est dans la majorité des cas un organisme privé). Enfin, la bonne communication entre ces deux instances et les actions du syndic seront supervisés par le Conseil Syndical.


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